土地增值税应税收入(土地增值税应税收入怎么算)

一、土地增值税应税收入

土地增值税应税收入(土地增值税应税收入怎么算)

收入属于征收范围,包括货币收入、实物收入和其他收入;收入不含增值税。

增值税计税

土地增值税应税收入

简易计税

应税收入=含增值税收入-增值税应纳税额

一般计税

应税收入=含增值税收入-销项税额(扣除后的销项税额)

二、确定扣除项目

根据转让项目的性质,计算土地增值金额时允许从转让收入中扣除的项目可分为:

转让项目的性质

扣除项目

(一)房企新建房地产转让(扣除5 项

1.取得土地使用权支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与房地产转让有关的税款

5.财政部规定的其他扣除项目(附加扣除 20%)

(二)对于存量房地产转让(扣除 3 项)

1.房屋和建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.按照国家统一规定缴纳的土地使用权所支付的地价及相关费用

3.转让过程中缴纳的税款

(一)新建房地产转让项目扣除——房地产开发企业

1.取得土地使用权支付的金额,包括:

(1)纳税人为取得土地使用权而支付的地价

(2)纳税人取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用(含契税)

逾期开发缴纳的土地闲置费,不得扣除

一般按实际金额扣除;取得土地使用权后分期开发-比例扣除: 分摊地价=取得土地使用权总支出×开发项目土地面积%

2.房地产开发成本:指纳税人房地产开发项目的实际成本,包括 6 项:

(1)征地拆迁补偿费(含耕地占用税)

(2)前期工程费

(3)建筑安装工程费

(4)基础设施费

(5)公共配套设施费

(6)间接开发成本

一般按实际金额扣除;部分开发项目销售-分摊扣除:分摊开发成本=开发成本×项目建筑面积%

3.房地产开发费用——即销售费用、管理费用、财务费用。

与会计处理和企业所得税扣除不同,关键取决于财务费用中的利息处理:

(1)纳税人可以根据转让房地产项目计算利息支出,并提供金融机构的贷款证明: 房地产开发费=利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

利息扣除注意三点

①提供金融机构证明;

②不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额;

③不包括加息和罚息。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的: 房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

扣除开发费取决于利息支出

(3)土地增值税清算时,已计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用计算扣除。

4.与房地产转让有关的税款

房地产开发企业:扣除一税两费(城建税、教育费、地方教育费)

增值税为价外税,不在计税收入中扣除;但增值税(一般计税、简易计税)必须先计算。

房地产开发企业印花税,以前在管理费中会计,在开发费值税扣除项目在开发费用中扣除,不单独扣除;现在会计在税及附加科目中会计,土地增值税的相关政策没有修改。

房地产企业实际缴纳的附加税、费用,可以按清算项目准确计算的,允许按实际扣除;否则,按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

(1)从事房地产开发的纳税人可 加计 20%的扣除:

(2)额外扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

(二)股票房地产转让项目扣除

1.房屋和建筑物的评估价格(由政府批准的房地产评估机构评估)。评估价格=重置成本价×成新折扣率

重置成本价格:对于老房子和建筑物,根据转让时的建筑材料价格和劳动力成本计算,建造相同面积、层次、结构、建筑标准的新房和建筑成本。

2.土地使用权支付的土地价格及相关费用

3.转让过程中缴纳的税款(两税两费:印花税、城建税、教育费、地方教育费)。

特殊规定

(1)凡不能取得评估价格但能提供购房发票的人:

老房子和建筑物的评估价格可以按照发票中包含的金额和从购买年度到转让年度的5%计算扣除。评估价格=发票中包含的金额×(1+年限×5%)

扣除项目时,每年按购房发票所载日期至售房发票开具日期,每满 12 每月计算一年;一年以上,不满 12个月但超过 6个月的,视为一年。

(2)能够提供契税完税凭证的纳税人购房时缴纳的契税,可以扣除为与房地产转让有关的税 ,但不作为加计 5%的基数。

(3)地方税务机关对转让老房子、建筑物无评估价格、无法提供购房发票的,可以核定征收。

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