销项税额和销项税额抵减有什么区别(销项税抵减额核算内容)

问题是:土地价格抵扣的销项税应增加土地增值税的清算收入,还是应减少土地成本?

销项税额和销项税额抵减有什么区别(销项税抵减额核算内容)

之所以存在这样的问题,主要是因为房地产开发企业的一般纳税人在营改增后销售自己开发的房地产项目,采用差额计税的方法,造成后续差异的困扰。

本问题的相关政策依据:

依据一:《财政部 国家税务总局关于营改增后房地产税土地增值税 个人所得税依据的通知》(财税〔2016〕43号)

第三条 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目中涉及的增值税进项税,不计入扣除项目,不计入扣除项目。

依据二:国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售房地产项目增值税征收管理暂行办法>公告(2016年第18号)

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自己开发的房地产项目,按一般税收计算方法计算,扣除当期房地产销售项目对应的土地价格后的余额。销售计算公式如下:

销售额=(总价和价外费用-当期允许扣除的土地价格)÷(1 11%)

依据三:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产取得的收入扣除本条例第六条规定的项目金额后的余额为增值额。

第五条 纳税人转让房地产的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)土地开发成本;

(三)新建房屋及配套设施的成本、,或旧房及建筑物的评估价格;

(四)房地产转让税;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

依据四:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》〔1995〕6号)

第五条规定,本条例第二条所称收入,包括房地产转让的全部价款和相关经济收入。

第七条规定,本条例第六条所列的计算增值扣除项目具体为:

(1)土地使用权所支付的金额是指纳税人按照国家统一规定支付的土地使用权所支付的土地价款和相关费用。

(2)开发土地、新建房屋及配套设施(以下简称房地产开发)的成本是指纳税人房地产开发项目的实际成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用拆迁补偿、初步工程、建筑安装工程、基础设施、公共配套设施、开发间接成本。

土地征用拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动安置费及相关地下附着物拆迁补偿净支出、安置拆迁房屋支出等。

前期工程费用包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。

建筑安装工程费是指以自营方式向承包商支付的建筑安装工程费。

基础设施费用包括道路、供水、供电、供气、污水、洪水、通信、照明、卫生、绿化等项目的开发。

公共配套设施费,包括开发社区公共配套设施不能有偿转让的费用。

间接开发费用是指直接组织和管理开发项目发生的费用,包括工资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以实际扣除,但最高金额不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除房地产开发费用。

各省、自治区、直辖市人民政府规定上述计算扣除的具体比例。

(4)老房子和建筑物的评估价格是指政府批准的房地产评估机构在转让使用的房屋和建筑物时,将重置成本价乘以新的折扣率。评估价格必须经当地税务机关确认。

(5)与房地产转让有关的税收,是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让房地产支付的额外教育费用也可视为扣除税款。

(6)根据本条例第六条(5)项规定,从事房地产开发的纳税人可按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和扣除20%。

依据五:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》(国家税务发展〔2006〕187号):

四、土地增值税扣除项目

(1)房地产开发企业在办理土地增值税清算时计算与清算项目相关的扣除项目金额,应当按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、费用和转让房地产相关税必须提供法律有效证明;不能提供法律有效证明的,不予扣除。

税舟后语:

无论是从增值税差额税的角度,从销售中全额扣除土地资金,还是从增值税发票开具全额价格税分离,土地资金类似于农产品虚拟扣除操作,只是从单一方面计算,结果本身没有影响,但遇到其他方面的允许扣除政策,会因为不同的计算基础而产生矛盾。两种不同的计算方法对附加扣除的影响并不小。

这种矛盾的根源在于:一方面,增值税专用发票允许正常开具,以实现后续增值税链的完整性;另一方面,不(或不)以农产品的形式进行虚拟扣除,而是以销售扣除的形式进行。这导致了会计和税收计算之间的差异。通常更多的是关于税收差异,事实上,税收差异也在扩大。

就我国目前的增值税基本税制要求而言,政府的收入行为一般不包括在征收范围内。纳税人为取得土地使用权而支付的土地价格,相应的政府部门不属于增值税征税范围,与合格农产品明确规定增值税免税政策的规定有根本区别。经过这样的梳理,问题的答案基本上是清晰的。

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