土地增值税是什么意思?(土地增值税的范围)

土地增值税是对企事业单位和个人转让土地使用权、地上建筑物及构筑物发生的增值额进行征税,根据增值额占扣除项目的比例,土地增值税税率可划分为4个等级,税率从30%-60%,速算扣除系数从0-35%。

土地增值税是什么意思?(土地增值税的范围)

一、什么是土地增值税?

土地增值税是对在中国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附件的单位和个人征收的其主要特点包括:

1.行业特点显著,以房地产转让增值为税收对象

土地增值税的税收对象是房地产转让收入超过可扣除项目后的部分。房地产企业是土地增值税的大纳税人,是房地产行业的一种特殊典型税收。

2.适用超率累进税率

土地增值税是我国唯一适用四级累进税率的税种。累进税率的核心是增值额越高,相应的增值率越高,适用税率越高。

3.计算复杂

首先,房地产的相关规定和税收政策比较复杂。

其次,由于房地产开发项目建设周期长,扣除项目涉及大量成本,其会计和收集比较复杂。

二、计算土地增值税

土地增值税的计算公式为:应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数。

(一)计税依据

土地增值税的计税依据是房地产转让产生的增值额,即房地产转让收入与扣除项目的差额。

1.房地产转让收入

转让收入是由货币收入、实物收入和其他收入组成的房地产转让收入。

2.房地产扣除项目

扣除项目部分是土地增值税计征的关键所在,其主要由五部分组成:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发成本。具体包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费。

(3)房地产开发费用。包括销售费用、管理费用、财务费用等。

(4)转让过程中发生的相关税费。包括转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税和印花税。

(5)财政部规定的其他扣除项目。

(二)税率

土地增值税税率为四级超率累进税率,可分为四级,税率为30%-60%,速算扣除系数从0-35%。

土地增值税是什么意思?(土地增值税的范围)

三、案例计算

a12月,房地产开发公司出售了两栋房屋,总收入为2万元,建筑的相关费用为:

支付地价及各种费用2000万元;

房地产开发成本4000万元;

财务费用中的利息支出为700万元(可按转让项目计算分摊,并提供金融机构证明),但其中100万元为加罚利息;

转让环节缴纳的相关税费共计800万元;

本单位所在地政府规定,其他房地产开发费用的扣除比例为6%,从事房地产开发的纳税人的土地使用权成本和开发成本可扣除20%。

计算如下:

(一)取得土地使用权支付的地价及相关费用为2000万元

(2)房地产开发成本4000万元

(3)房地产开发费用=利息费用:(700-100) 其他开发费用(2000 4000)×6%=960(万元)

(4)允许扣除的税费为800万元

(5)额外扣除20%,允许扣除额=(2000 4000)×20%=1200(万元)

(6)允许扣除的项目总金额=2000 4000 960 800 1200=8960(万元)

(7)增值额=20000-8960=11040(万元)

(8)增值率=11040÷8960×100%=123.21%

(9)应纳税额=11040×50%-8960×15%=5520-1344=5252(万元)

总结

土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让增值部分征收的税种。目前,四级累进税率适用。增值税率越高,税率越高

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